מקרקעין ונדל"ן
הקליקו להלן על השירות המבוקש, וקיראו מידע מפורט
לעו”ד עומר אשכנזי ניסיון עשיר בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין. המשרד עוסק בליווי עסקאות נדל”ן מורכבות, טיפול בנכסים מסחריים מניבים, השכרת ומכירת נכסים פרטיים ומסחריים, היתר לשימוש חורג בגני ילדים, עריכת הסכמים עם קבלנים שונים בתחומי הבנייה, תמ”א 38, פינוי בינוי, קבוצות רכישה וכדומה.
יש לנו עורכי-דין בבולגריה ובגרמניה – כאן במשרד!
אנו מספקים חבילה מקצועית ומלאה לטיפול משפטי בעסקאות מקרקעין ליחידים ולתאגידים באירופה, ובמיוחד בגרמניה, אוסטריה, צרפת, צ’כיה, סלובקיה ובולגריה.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
חוזה שכירות
האם בנסיבות מסוימות יכול שוכר להשתחרר מחוזה שכירות ללא חבות כלפי המשכיר?
האם אתה שוקל להשכיר דירה וברצונך לבדוק את מצבם הפיננסי והכשירות המשפטית של השוכרים הפוטנציאליים?
משרדנו עוסק במגוון רחב של הסכמי שכירות – החל מחוזי שכירות למגורים, חוזי שכירות מסחריים לרבות שכירות בקניונים, ועד חוזי שכירות לחנויות, מחסנים, מגרשים, דוכנים וכו’. חוזי שכירות מסחריים בקניונים (חנויות, זכיינים ועוד) היא התמחות בפני עצמה של משרדנו, כולל עריכה וביצוע של חוזי שכירות מורכבים מול הקניונים. בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, חוזה יש לערוך בכתב, ועל הצדדים לחתום עליו.
החוק החולש על השכרת דירות הינו חוק השכירות והשאילה התשל”א-1971, שקובע מה הם חיובי המשכיר וחיובי השוכר, לרבות מועד המסירה, התאמת הנכס המושכר בהתאם למוסכם בין המצדדים, וקביעה מה היא אי-התאמה. חובת תיקון המושכר שחלה על המשכיר או השוכר, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר, ובין שהתהווה לאחר מכן, לרבות התניות פטור הפוטרות את המשכיר מאחריות לאי התאמה או פגם, האם חוקיות אן לאו. בנוסף החוקק מגדיר מה הן התרופות/סנקציות בשל אי תיקון הפגם. בנוסף, החוק קובע כאמור חיובים על השוכר לעניים מועד קבלת המושכר, תשלומים ומועדם, ומתי השוכר פטור מחובת תשלום. יובהר כי השוכר חייב לפי הוראות החוק להשתמש במושכר לפי הזכויות שהוענקו לו כדין.
בנוסף, חוק השכירות והשאילה קובע מה הוא מושג תקופת השכירות, השבת המושכר בסיום תקופת השכירות והשבתו למשכיר בעקבות שינויים שבוצעו בו – וכן כיצד יש להשיב את המושכר למשכיר לאחר שהאחרון עשה בו שינוים. לסיום הקובע החוק כיצד ניתן להעביר את הכשירות בטרם סיומה לא הסכמת השוכר/משכיר, באילו מצבים רשאי השוכר להעביר השכירות לצד ג’ ללא הסכמת המשכיר.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין התשכ”ג-1963 (להלן: החוק) מטיל על מוכר זכות במקרקעין, מס שבח, ועל רוכש זכות מקרקעין מס רכישה. במשך השנים החוק תוקן כמה פעמים, והותאם לשינויים הכלכליים, לשינויים במבנה העסקאות ולהתפתחות שוק הנדל”ן.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
תכנון ובניה
תחום התכנון והבניה הינו חובה ציבורית שמטרתו להבטיח בנייה נוחה לעין ולמנוע מפגעים בטיחותיים. תכנון ובנייה בישראל כוללים את המוסדות העוסקים בהסדרת הקצאתה של קרקע לשימושים שונים, ובפרט לבנייה. החוק העוסק בנושא זה הוא חוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965.
משרדנו מספק שירותים משפטיים במגוון נושאים של תכנון ובנייה:
✔ הגשת בקשות לשימוש חורג לגני ילדים;
✔ הגשת בקשות להיתרי ובניה, הקלות ואישורים חורגים;
✔ הופעה בפני ועדות תכנון מקומיות מחוזיות וארציות;
✔ הגשת ערעורים לועדות ערר ולועדות מחוזיות;
✔ הריסת מבנים;
✔ התנגדות לסגירת מרפסות;
✔ בניית תוספות לבתים ומבנים וכיו”ב.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
מס שבח
סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח מבחירת זכות במקרקעין, דהיינו מדובר על מס רווחי הון המוטל על מוכר דירה, (לדוגמא). לפיכך, רק אם נוצר שבח או רווח ממכירת הדירה יוטל המס. סעיף 9 א’ לחוק קובע כי במכירת זכות ל מקרקעין, או ברכישת זכות במקרקעין, יהיה הרוכש חייב במס רכישה. סעיף 154 ב’ לחוק קובע כי רוכש זכות במקרקעין ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב לו המוכר.
סעיף הפטור של דירת ירושה
התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד) או בן זוג של צאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים 1, (יובהר כי במקרה של מוריש שבנוסף לדירה היה בבעלותו כל חלק נוסף בדירה, גם שליש דירה ומטה, לא יהיה זכרי היורש לפטור ממס שבח לפי סעיף זה; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה, (נכון למועד המכירה ולא למועד הפטירה). ההמלצה היא להשתמש כמובן בפטור זה ככל שניתן, לפני שימוש פטורים אחרים.
תיקון 76 לחוק – הפטורים במכירת דירת מגורים
תיקון 76 לחוק שינה את מסלול הפטור לחיוב במכירת דירה מיום 1.1.1 2014. לעניין הפטורים נקבעו בתיקון ההוראות הרבאות סעיף 49 ב’ 1 שאפשר לקבל פטור אחת ל-4 שנים במקרים מסוימים, ללא קשר לבעלות המוכר, בוטל. כיום הפטור במכירת דירת מגורים כיום פטור למכירת דירת מגורים נקבע בסעיף 49 ב’. שבו מוכר דירת מגורים מזכה שהינה דירתו היחידה והוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשי לפחות מיום שהיתה לדירת מגוריו ולא מכר במשך 18 חודשים /קדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת, זכאי לפטור.
בנוסף, סעיף 49 ה’ לחוק קובע כי על אף הוראת החוק 49 ב’ המוכר דירה מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, יש בבעלותו דירת מוגרים נוספת, 1 בלבד, שאותה יצליח למכור בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה, ובסכום השווי של 2 הדירות לא יעלה על 1,986,000 שקל.
בנוסף נקבע כי רק תושב ישראל (או תושב חוץ ימציא אישור ממדינת תושבותו על כך כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות) זכאי לפטור.
מתי נשלם מס שבח בגין מכירת דירה
ככל שבבעלות מוכר דירה יותר מדירת מגורים אחת (בכפוף להוראות סעיף 49 ג’ וסעיף 49 ד’ לעניין דירה יחידה) ותושב חוץ שיש בבעלותו דירה במדינת התושבות, יחויבו בתשלום מס שבח. החישוב השבח הריאלי ייעשה באמצעות ליניאריות חדשה חישוב ליניארי חדש, שבמסגרתו על תקופת ההחזקה בדירה עד ליום 1.1.2014 יחול פטור מתשלום מס השבח, ואילו החל מאותו תאריך אילך יהיה חיוב בשיעור של 25 אחוז על השבח הריאלי, ופטור על הסכון האינפלציוני החייב. החל מיום 1.1.2018 ייהפך חישוב זה לחישוב רגיל במכירת דירה מזכה.
וכיצד יחושב המס? בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה, בניכוי הוצאות ובתוספת.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
רישום ותיקון צו בית משותף
הרחבתם אגף שלם בדירה? רכשתם דירה במושע (בעלות משותפת) והבנק דרש להכין צו בית משותף כתנאי לאישור משכנתא? רשומה לטובתכם הערת אזהרה וברצונכם למכור את הדירה טרם רישום צו המשותף – האם אפשרי?
צו בית משותף הינו אמצעי לחלוקת המקרקעין לתתי חלקות (יחידות דיור / משרדים). בבית שיש בו 2 יחידות או יותר על חלקה אחת בשלמות, ניתן לרשום בית משותף.
תיקון צו בית משותף נעשה במקרי בהם המצב הרישומי אינו תואם את המצב בפועל, לדוגמא בתסריט הבית המשותף נתגלתה טעות במיקום הדירה ואו במספר תת החלקה שלה לעומת מיקומה בפועל.
בקשה לרישום צו בית משותף נעשית בדרך כלל או על ידי הגורם המשכן (החברה שבנתה את הבית), או על ידי בעלי היחידות, לדוגמא כתנאי בניית דו-משפחתי בקרקע שהוחכרה מהמנהל). ההליך לרישום צו הבית המשותף הינו הליך שמשלב עבודה של עו”ד אדריכל מהנדס מודד, שעיקרו הכנת תסריט, תקנון וצו בית משותף, מתנהל בפני המפקח על רישום מקרקעין.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
תביעת פינוי
שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות בישראל הינו גבוה ועומד בממוצע על בין 30 ל- 50 אחוז (תלוי ערים).
עד סוף שנת 2008, בעל נכס שביקש לפנות אדם שפלש לדירתו או שוכר שהפר את תנאי חוזה השכירות, יכול היה להגיש תביעה לפניוי הנכס לבית משפט השלום, אולם ההליכים המשפטיים לפינוי נכס מושכר נמשכו פרקי זמן ממושכים בממצוע של 18 חודשים ויותר.
התמשכות בהליכים המשפטיים הסב למשכירים הפסדים כספיים ניכרים וכנמובן הוצאות מפשטיות ועוגמת נפש.
לפיכך, בדצמבר 2008 תוקם הדין האזרחי, שכותרתו “תביעה לפינוי מושכר”, שמבמסגרתו קוצר משך הזמן לפינוי דייר שהפר את הסכם השכירות למספר חודשים בודדים.
מנגד, להקלת ההליך, ככל ששוכר לא שילם את שכ”ד, על המשכיר להגיש תביעה נפרדת לקבלת צעד כספי הנוסף על הסעד לפינוי הנכס.
המסלול החדש שחוקק בישראל לא מתקיימים כל השלביים וההלכיכים המיקדמיים המלווים עניים שבשגרה כל הליך משפטי, ומיד מתחיל שלב ההוכחות, וניתן פסק דין.
אנו נבחן את התיק בראיה משפטית עדכנית וביחד אתכם נחליט על המהלך המתאים, בדגש על הכדאיות הכלכלית.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
קבוצת רכישה
קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית בניין מגורים ללא תלות בקבלן או ביזם.
הקבוצה היא שמאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם.
הקבוצה היא זו שאחראית לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, וכמובן למימון ולבנייה.
משרדנו נותן שירותי ייעוץ וייצוג לחברי קבוצות רכישה, המעוניינים להצטרף אליה.
ייצוג הלקוח כולל, בין היתר, בדיקה משפטית של הסכם השיתוף בין בעלי הקרקע,
הסכם האופציה, הסכם הרכישה ועוד.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
פינוי בינוי
מתחם פינוי בינוי הוא מתחם מגורים שהוחלט לפנות את תושביו, להרוס את בתי המגורים, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים.
ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר.
השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות.
בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם. לרוב הפינוי כרוך בפיצוי של התושבים שגרו במקום, לפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר.
במסגרת עסקת פינוי בינוי, המפנה (הדייר) מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת. כמובן שגודל הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה נקבעת במשא ומתן עם הקבלן.
למשרדנו ניסיון רב בליווי דיירים במתחמי פינוי בינוי, החל משלב המשא ומתן מול היזם, דרך יעוץ משפטי ועריכת ההסכמים ונמשך בליווי לאורך הפרויקט.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
תמ"א 38
עד שנת 1975 לא היה בישראל תקן בניה מוסדר המתמודד עם הסכנות הגלומות ברעידות אדמה. זאת למרות שהימצאותה של ישראל על השבר הסורי-אפריקאי מציבה את המדינה בפני סכנות רעידה אפשרית ורעידות חזקות אף התרחשו בה בעבר.
בשנת 1975 נקבע תקן בניה המתחשב בסיכונים אלו אך רבים מהמבנים בארץ שנבנו לפני קביעה זו נותרו חשופים לסכנה עד היום. כדי להתמודד עם הבעיה נכתבה ואושרה בשנת 2005 תמ”א 38.
מטרת תמ”א 38 לקדם את חיזוק המבנים החשופים לסכנות התמוטטות בעת רעידת אדמה ובכך להגביר את הבטיחות בדיור למגורים בישראל.
מכוח תמ”א 38 יכולים דיירים בבניינים שנבנו לפני ה1 בינואר 1980 לקבל היתרלביצוע חיזוק יסודות הבניין אף במקרים בהם העבודה כוללת חריגה מקווי הבניה והגובה הקבועים בתב”ע המקורית.
תמ”א 38 טומנת בתוכה יתרונות תכנוניים רבים הן ברמת הדייר הבודד, הן ברמת הבניין כולו והן ברמת המאקרו של העיר ושוק הנדל”ן בכללותו.
המדינה, שרואה במימוש עקרונות התוכנית ערך עליון שעשוי אף להביא להצלת חיים בעתיד, בחרה להעניק תמריצים חסרי תקדים לבעלי דירות שיבחרו לבצע פרויקט חיזוק מבנה בבניינם. מכיוון שהשתתפות המדינה בעלויות תעלה לה הון וסביר כי תיושם בצורה שאינה יעילה, בחרה זו לתמרץ את בעליה דירות לבצע את העבודות שעלותן ומורכבותן גבוהות ע”י מתן זכויות בנייה חריגות בבניינים, זכויות שבמצב רגיל כמעט בלתי-אפשרי להשיגן במציאות התכנונית הנוכחית בישראל.
משרדנו הינו משרד מוביל בייצוג ייזמים ובעלי דירות, החל מהשלבים הבסיסיים, דרך ישיבות תיאום עם הדיירים, איתור קבלן ומפקח (במידת הצורך), עריכת הסכם, שלבי הבנייה ולבסוף הגמר.
"הקשר האישי עם הלקוחות מאפשר לנו להגיע לפתרונות יצירתיים"
עם צוות דינמי, מקצועי ובעל ידע וניסיון רבים, משרדנו מייצג לקוחות רבים מישראל ומרחבי העולם.
זקוקים לאישור נוטריון? מעוניינים לתאם פגישת היכרות? השאירו פרטים וניצור קשר!
נדל"ן באירופה
טקסט על נדל”ן באירופה
טקסט על נדל”ן באירופה
טקסט על נדל”ן באירופה
טקסט על נדל”ן באירופה
טקסט על נדל”ן באירופה